BKP (Baukostenplan)

Diese Hauptgruppe umfasst fest eingebaute Einrichtungen die einer speziellen Nutzung des Gebäude dienen. Im Wohnungs- und Bürobau eher selten anzutreffen. Unter Betriebseinrichtungen fallen beispielsweise Laufkräne in Industrieanlagen, Fastfood-Kücheneinrichtungen, betriebsnotwendige Sprinkleranlagen ect. an.

Betroebsbedingte Roh- und Ausbauarbeiten sind ebenfalls der baukostenplannummer 3 zuzuordnen.

Neben den eigentlichen Gartenarbeiten, Bepflanzungen und grünflcäöhen gehören in diese Kostengruppe sämtliche umgebungsgestaltende Erd-, Roh-, Ausbau-, und Installationsarbeiten. Die Arbeiten beziehen sich auf den parameter ausserhalb des gebäudes, aber innherhalb der Parzellenfäche. In die Baukostenplannummer 4 gehören auch sämtliche Verkehrsanlagen (Strassen, Plätze, Beleuchtung). Kleinere Nebenbauten wie Poolanalgen, Gartenhäuschen, Pergolas sind ebenso der BKP 4 zuzuordnen.

BKP 5 Baunebenkosten und   Übergangskonten

In dieser Kostengruppe befinden alle nicht den eigentlichen Baumassnahmen zugehörigen Kosten, darunter fallen: Wettsbewerbskosten, insbensondere Bewilligungsgebühren, Muster, Vervielfältigungen, Versicherungen, Finanzierungskosten (Fremdkapital, Eigenkapital siehe BKP 8) und übrige Baunebenkosten.

BKP 7 Risiko / Reserve

Ebenso "offiziell" eine Reserveposition Die Baukosten werden bei Lege Artis anhand mittlerer Erfahrungswerte ermittelt. Unsicherheiten sind generell schon in den einzelnen Kostengruppen enthalten. Dennoch ist es nicht möglich, sämtliche Faktoren abzuwägen, unvorhersehbare Schwierigkeiten sind auch in späteren, exakteren  Projektständen nicht ausgeschlossen. In der Baukosztenplannummer 7 sind  bei Lege Artis pauschal Reservebeträge abgebildet um diese Unsicherheiten finanziell abzudecken. Die Beträge sind pauschalisiert und nicht genauer ermittelt. Die Risiko / Reserve ist in den Rendieteberechnungen als Kostenstelle geführt. Im Idealfall werden die Beträge der Baukostenplannummer 7 nicht verwendet und verbessern die Performance im Rahmen der Abrechnung des Bauprojektes.

BKP 8 Gewinnprognose

BKP 9 Reserve

BKP 0 Grundstück

BKP 1 Vorbereitungsarbeiten

BKP 6 Verkauf

"Offiziell" eine Reserveposition verwendet Lege Artis die Baukostenummer für die Vermarktungs- und Verkaufskosten. neben der Maklerprovision werden hier auch die Koszen für die Marktplatzierung, Herstellung von Verkaufsunterlagen und Dokumentationen wie auch die Käuferbetreuung verbucht.

Die Kostenstellen der Baukostenplannummer 2 beinhalten alle Aufwendungen für diejenigen Bauleistungen, welche das eigentliche Gebäude betreffen. Darunter sind die Aufwendungen für die Baugrube (Spezialtiefbau jedoch in BKP 1), Rohbau (Baumeister- und Rohbaumontagearbeiten, Gebäudehülle wie Fenster, Bedachung und Fassadenarbeiten, Gerüste und Sonnenschutz, Haustechnikinstallationen, Beförderungsanlagen und auch der gesamte Ausbau enthalten.

Wichtige Benchmark und weit verbreitete Grössenordnung stellen die Baukosten der BKP 2  pro m3 umbauten Raum dar. Das Stadtzürcher Indexhaus weist ebenso einen Wert für den umbauten Raum pro m3 BKP 2 aus und dient als Grundlage für die Berechnung der jährlichen Teuerungsrate im Hochbau. Lege Artis ist hierbei präziser und weist neben diesem Benchmark ebenso die Kosten BKP 2 für den unausgebauten Raum (Lager, Kellerräume, unausgebaute Nebenräume) wie auch separat für den ausgebauten Raum (Wohnbereiche, ausgebaute Bürovolumen ect. ) aus. 

Für die Berechnungen kommen bei Lege Artis die Grundlagen der SIA-Norm  416 (Flächen und Volumen von Gebäuden) zum tragen. (Weiterführende Informationen siehe "Benchmarks"

BKP 4 Umgebung

BKP 3 Betriebseinrichtungen

Die Baukostenplannummer BKP 0 stellt eine Schlüsselposition in der Berechnungskalkulation von Lege Artis dar. Vom errechneten Analgewert werden alle Kosten (BKP 1-9) in Abzug gebracht, das Ergebnis stellt den realisierbaren Landwert dar. Lege Artis deklariert deshalb den Landwert als Residualwert. Der Landwert ergibt sich immer aus der Leistungsfähigkeit des  Grundstücks. Die Leistungsfähigkeit ergibt sich aus der Grundstücksgrösse, baurechtlich machbarer quantitativer Aspekte und natürlich auch 

qualitativer Faktoren wie Aussicht, Besonnung, Erschliessung, Erreichbarkeit öffentlicher Verkehr und einiger weiterer Punkte.

Weitere Hinweise siehe "Anlagewerte".

Der Baukostenplan (BKP) regelt die Kontierung (Gliederung) aller Baukosten. Hauptgruppen bilden die einstelligen Nummer 0-9, welche wiederum in zwei, drei bis vierstelligen Untergruppen verfeinert werden. Der Baukostenplan strellt das gängige Werkzeug dar um Kosten in einheitlicher Art und Weise zu unterteilen.

 

BKP 0 Grundtsück

BKP 1 Vorbereitungsarbeiten

BKP 2Gebäude

BKP 3 Betriebseinrichtungen

BKP 4 Umgebung

BKP 5 Baunebenkosten

BKP 6 Verkauf

BKP 7 Risiko / Reserve

BKP 8 Gewinnprognose

BKP 9 Reserve

Alle Kostengrupopen zusammen stellen die Anlagewert dar.

Der Baukostenplan wird vom CRB herausgegeben und vertrieben:

CRB

Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung

Postfach

8040 Zürich

Anlagewert / Anlagekosten

Lege Artis definiert zwei Wege den Anlagewert zu ermitteln:

1. Ertragswert

Realisierbare Wohnflächen , ertragsrelevante Nebenflächen und Parkeinheiten werden mit einem jährlichen Ertrag und definiertem Zins bis zum ökonomischen Horizont kapitalistert.

 

2. Alle Kosten gemäss Baukostenplan 

Die Baukosten gemäss Baukostennummer 1-9 werden exakt ermittelt. Der Grundstückswert BKP 0 stellt anschliessend den Differenzwert (Residualwert) zwischen dem Anlagewert berechnet als Ertragswert und den Baukosten anhand der Baukostennummer 1-9.

Nebenflächen ausgebaut

Nebenflächen unausgebaut

Teilobjekt

Wohnflächen

Als Wohnflächen definieren sich alle dem Wohnen, Schlafen und Arbeiten notwndigen Nettoflächen. Wohnflächen sind vollständig ausgebaut und genügend belichtet.

Nebenräume unausgebaut (Kellerräume, Hobbyräume ect.). Es werden nur zusätzliche, ertragsrelevante Nebenflächen miteinbezogen. Nach bauregulaieren gesetzlich vorgeschriebene Flächen, Abwartsräume ect sind nicht berücksichtigt.

Lege Artis unterteilt das Projekt in Teilobjekte, sofern dies der Übersichtlichkeit dient. bei nur einem Teilobjekt stellt das Teilobjekt das (Gesamt)-Projekt dar.

Vorhaltedauer

Erwartete Vorhaltedauer der Finanzierung. In aller Regel muss zwischen 2- und 3 Jahren Vorhaltedauer ausgegangen werden.

Geschossflächen (SIA-Norm 416)

Handhabung Geschossflächen Lege Artis für Ertragswertermittlung

Handhabung Geschossflächen Lege Artis für Kostenermittlung BKP 2

Geschossfläche (GF, gemäss Definition SIA-Norm 416)

Besteht aus:

Nettogeschossfläche NGF + Konstruktionsfläche KF

Die Geschossfläche definiert alle umschlossenen und überdeckten und zugänglichen Flächen inkl. Konstruktionsflächen. es wird nicht unterschieden zwischen erschliessung und Wohnfläche, öffentlichen und privaten Bereichen.

Die Geschossfläche ist für die Berechnungen der Lege Artis eher unbedeutend, da Lege Artis in den Berechnungen eine detaillierte Aufteilung von Flächen vornimmt.

Nettogeschossfläche (NGF, gemäss Definition SIA-Norm 416)

Besteht aus:

Nutzfläche NF + Verkehrsfläche VF + Funktionsfläche FF

Die Nettogeschossfläche ist gemäss Definition die Geschossfläche GF abzüglich äusserer und innerer Konstruktionsflächen (Wänden) sowie im Wohnungsbau ausserhalb der Wohnung liegenden Erschliessungflächen (Treppen, einganshallen ect,). 

Nutzfläche NF, gemäss Definition SIA-Norm 416

Die Nutzfläche NF unterteilt sich in Hauptnutzfläche (HNF) und Nebennutzfläche (NNF)

Die Nutzfläche NF ist der Teil der Nettogeschossfläche (NGF), welcher der eigentlichen Zweckbestimmung dient. In einem Wohnhaus gehört neben der Wohnfläche auch die Nebennutzfläche wie Kellerräume, Waschküchen ect.

Hauptnutzfläche HNF, gemäss Definition SIA-Norm 416

Stellt die der eigentlichen Nutzung vorgesehene Fläche dar, in einem Wohnprojekt demnach die eigentliche Wohnfläche (voll ausgebaut, belichtet, ohne Nebenräume).

Nebennutzfläche NNF, gemäss Definition SIA-Norm 416

Ergänzt die Hauptnutzfläche, sie ist nach Zweckbestimmung des Gebäudes zu bestimmen, als Beispiele gelten: Waschküchen, Abstellräume, Fahrzeugabstellplätze, Schutzräume.

Verkehrsflächen VF  gemäss Definition SIA-Norm 416

Definiert Flächen, welche ausschliesslich der Erschliessung (Treppenhäuser) dienen. VF sind in der Regel nicht ertragsrelevant.

Funktionsfläche FF gemäss Definition SIA-Norm 416

Definiert Flächen, die für haustechnische Anlagen zur verfügung steht und sind im Wohnungsbau, sofern diese nicht innerhalb der Nutzfläche NF vorhanden sind, nicht ertragsrelevant.

Handhabung Lege Artis:

Die Flächenateil der SIA-Norm 416 können nicht ohne weiter für die ertragsrelevanten Flächen übertragen werden, zu oft  müssen Flächen als nichtrelevante Bereiche ausgesondert werden.

Lege Artis nimmt die SIA-Norm 416 als Grundlage, unterscheidet jedoch wie folgt:

Nutzfläche NF, unterteilt in:

 

Wohnfläche: 

Beheizt, voll belichtet, voll bewohnbar, inkl. begehbarer vollausgebauter Nebenräume (z.B. beghbare Kleiderschränke, begehbare fensterlose Nebenräume für Waschtürme in der Wohnung. Exkl. Konstruktionsflächen (Tragend und nicht tragend), also keine Wandquerschnitte.

Nebenflächen ausgebaut:

Qualität der Flächen analog Wohnflächen, jedoch separat ausgeweisen wie erdberührte Studios, Ateliers ect. Ausgebaute Nebenflächen sind in den Berchnungen der Lege Artis separat ausgewiesene ertragswertrelevante Flächen.

Nebenflächen unausgebaut:

Kellerräume, Lagerflächen, welche einem nichtausgebauten Standart entsprchen und zusätzlich einen Ertragswert generieren (also nicht vorgeschriebene Kellerabteile).

Parkplätze:

gemäss SIA 416 Bestandteil der Nebennutzfläche NNF werden Parkplätze nicht in m2 sondern in Stückzahlen angegeben, lege Artis untersciedet ebenos zwischen Aussen- und überdeckten Parkplätzen.

Als Grundlage für die Kostenberechnungen über die Geschossflächen (und auch Volumen) dient die Geschossgrundfläche GF. Die weitere Unterteilung wird in ausgebaut und nicht ausgebaut vorgenommen.

Ebenso "offiziell" eine Reserveposition. In den kalkulation von Lege Artis wird der gewinn in Franken ausgewiesen. Dieser Betrag in Relation zum Eigenkapitalbedarf und Zeitdauer des Investments ergibt die Eigenkapitalrendite.

Die Gewinnprognose versteht sich als Wert vor Steuern.

"Offiziell" für die Ausstattung (Möbel, Beleuchtungskörper, Kleininventar ect) verwendet, wird diese Position bei Lege Artis lediglich als Reserveposition genutzt.

Vollwertig ausgebaute Flächen zur zusätzlichen Nutzung wie beispielsweise vorhandene Studios, Ateleiers ect. 

BKP 2 Gebäude

Die Baukostenplannummer BKP 1 entlastet die BKP 2 Gebäude und beinhaltet Kostenstellen, welche unter normalen Umständen nicht anfallen würden. Darunter fallen Abbrucharbeiten von Altliegenschaften, Altlastenentsorgung (Mehrkosten) von verunreinigtem Erdreich, Mehraufwendungen von schlechtem Baugrund (MAterialersatz, Pfählungenn) Baugrubensicherungen ect. In aller Regel fallen immer Kosten dieser Baukostenplannumer an. Die Kostenstellen sicn jedoch sehr unterschiedlich und müssen vorsichtig abgeschätzt werden.

Die Kostenstellen verstehen sich als Aufwendungen um ein baureif herzustellen (Neubau).

Die BKP hilft, Benchmarks der Baukostennummer 2 und 4 mit anderen Objketen vergleichbarer zu machen.

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